Breves notas sobre algunas resoluciones de la DGRN.

     - Un extranjero que compró en estado de soltero una vivienda y la vende cuando ya está casado deberá indicar bajo qué régimen económico matrimonial está casado, y, en su caso manifestar que la finca que se quiere transmitir no constituye su domicilio conyugal. Si bien si comparece la esposa y presta su consentimiento no es necesario acreditar el régimen económico matrimonial.
     Dicho de otro modo: si un extranjero casado enajena una vivienda ha de expresar que no constituye domicilio conyugal o bien acreditar que conforme a su régimen económico matrimonial puede disponer sin su cónyuge, o bien comparecer el cónyuge y prestar su consentimiento.
     "En el presente expediente un ciudadano de nacionalidad francesa vende una vivienda, que fue adquirida en estado de soltero, y así consta en la inscripción, manifestando en la escritura estar ahora casado, pero sin expresar su régimen económico matrimonial.
En el presente caso es de aplicación la doctrina contenida en el anterior apartado y así se deduce, sin duda, de la aplicación de los artículos 9.1 y 9.2 del Código Civil, en el sentido de que para otorgar la escritura pública por la que se enajena la vivienda, y para practicar, en su caso, la ulterior inscripción registral, el Notario en el ejercicio del control de legalidad y el Registrador al calificar, deben conocer el régimen económico matrimonial del vendedor, al objeto de determinar si goza por sí sólo de facultades dispositivas". R. de 26/02/2008. BOE 18/03/2008

- Herencia.- Se recoge la doctrina de que si el causante designó en su testamento como herederos a su hijo X y a los demás que pudiera tener en el futuro... y luego el hijo X acepta la herencia y se adjudica los bienes hereditarios manifestando que no hubo más hijos... no es necesario probar este hecho negativo para inscribir en el registro de la propiedad la escritura de aceptación de herencia. Habiendo herederos nominados no es necesario probar la inexistencia de otros innominados. No hace falta acta de notoriedad para acreditar que el causante no tuvo más hijos. R. de 31/01/2008. BOE 05/03/2008.

- CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE CONYUGES EXTRANJEROS PACTANDO RÉGIMEN DE SEPARACIÓN ABSOLUTA DE BIENES: pueden otorgarse ante notario español y no hace falta que se inscriban en el registro civil para que la compraventa que los conyuges efectúan, en proindiviso y por partes iguales, se pueda inscribir en el registro de la propiedad. R. de 09/01/2008. BOE 06/02/2008

Un matrimonio formado por chileno y argentina pacta separación de bienes ante notario español, y el mismo día realizan una compra por mitad de un inmueble y a continuación lo hipotecan. La compraventa es inscribible sin necesidad de que las capitulaciones se inscriban en el registro civil. (Entre otras cosas porque tales capitulaciones no se pueden inscribir en el registro civil español, porque en este no puede inscribirse el matrimonio entre extranjeros celebrado en el extranjero).

Recordemos que la doctrina de la DGRN dice que tratándose de extranjeros de distinta nacionalidad, deberán manifestar en la escritura cual es la ley aplicable para determinar el régimen económico de su matrimonio.

- PRESENTACIÓN TELEMATICA: La copia electrónica debe remitirse en el plazo más breve posible y en todo caso el mismo día de la autorización de la matriz o al día siguiente hábil. Pero el hecho de que la copia electrónica se remita fuera de plazo no impide la práctida del asiento de presentación. R. de 04/02/2008. BOE 20/02/2008

- SOCIEDAD LIMITADA. OBJETO. Es posible constituir una sociedad limitada "de" o "entre" profesionales, que tenga por objeto la intermediación para la realización de actividades profesionales, sin que quede sujeta a la ley de sociedades profesionales. Como una sociedad limitada "normal". Es posible que una sociedad limitada normal tenga como objeto el propio de profesionales sometidos a colegiación obligatoria... Pero se tratará de una sociedad intermediadora... Y, de todos modos, aunque la resolución solo lo recomienda y no lo exige, parece que será conveniente que se exprese claramente en el objeto social esa idea de "intermediación en las actividades de ....". R. de 21/12/2007. BOE 15/01/2008.

- EXTRANJEROS.- El número de la tarjeta de residencia (el que empieza por X-) es también su NIE y su NIF. R. de 01/12/2007. BOE 15/01/2008.

- INMATRICULACIÓN DE FINCA.- Tiene que haber total coincidencia entre la descripción del título y la certificación catastral, y no la hay cuando hay diferencias de superficie, aunque esas fueran inferiores al 10%. R. de 04/12/2007. BOE 15/01/2008.

- ARRENDAMIENTOS URBANOS.- Los derechos de tanteo y retracto no proceden en el supuesto de DACIÓN EN PAGO DE DEUDAS. R. de 10/12/2007. BOE 15/01/2008.

- HERENCIA.- SUSTITUCIÓN VULGAR Y PREMORIENCIA DEL SUSTITUIDO: Hay que acreditar, en su caso, la inexistencia de descendientes (con acta de notoriedad, testamento, declaración de herederos ab intestato...). R. de 13/12/2007. BOE 15/01/2008.

- NIF.- En una escritura de compraventa no es necesario hacer constar el NIF del cónyuge no titular que solo presta su asentimiento. R. de 07/12/2007. BOE 11/01/2008.

- OBRA NUEVA.- SEGURO DECENAL: NO ES NECESARIO EN UNA AMPLIACION DE LOCAL GARAJE, DE UN EDIFICIO DE VIVIENDAS, DIVIDIDO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.- Está inscrito un edificio de bajo y cinco plantas, y se procede a una modificación de la obra nueva y de la propiedad horizontal, ampliando la planta baja sobre el terreno. Y ello porque la obra realizada consiste en una ampliación de la planta baja, la cual no está destinado a vivienda, sino a garaje, y los elementos privaticos de la PH desnitados a vivienda no sufren variación. R. de 17/11/2007. BOE 18/12/2007.

- HERENCIA. Legado de un bien ganancial. Escritura de entrega de legados otorgada por todos los herederos en cumplimiento de lo dispuesto por ambos causantes en sus testamentos: no hace falta hacer previamente o expresamente la liquidación de la sociedad de gananciales. R. de 01/10/2007. BOE 05/11/2007.

- INMATRICULACIÓN.- Escritura de adjudicación de herencia seguida de otra de compraventa otorgadas ambas el mismo día ante el mismo notario: ADMISIÓN. R. de 05/10/2007. BOE 06/11/2007.

- SOCIEDAD.- Administrador único que es a la vez apoderado.- No cabe que el administrador único otorgue un poder en favor de sí mismo.- En cambio sí cabe que se nombre administrador único a quien con anterioridad ya era apoderado, aunque siga siendo apoderado y administrador a la vez. R. de 15/10/2007. BOE 20/11/2007.

- HERENCIA.- Causante extranjero de nacionalidad británica.- Con testamento otorgado ante notario español. Y estando todos los bienes en territorio español. El art. 9.8 del Código Civil dice que la ley aplicale es la ley nacional del causante, pero se admite el reenvío de primer grado del derecho inglés al derecho español pues todos los bienes de la herencia están situados en España. El causante otorgó testamento ante notario español. Y ante este se puede otorgar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, conforme a la ley española. R. de 24/10/2007. BOE 20/11/2007.

- SOCIEDAD ANÓNIMA.- ADMINISTRADOR CON CARGO NO INSCRITO. Es inscribible en el registro de la propiedad la escritura de hipoteca otorgada por un administrador con cargo no inscrito en el registro mercantil, dado que "el nombramiento de los administradores surte efectos desde el momento de su aceptación". Lo mismo sucede, según otras resoluciones, cuando se trata de un administrador de una sociedad limitada con cargo no inscrito, y lo mismo cuando se trata de un apoderado general de una sociedad con poder no inscrito en el registro mercantil (la compraventa otorgada por el es inscribible en el registro de la propiedad) . R. de 13/11/2007. BOE 30/11/2007.

- INSCRIPCION DE EXCESO DE CABIDA Y ACTA NOTARIAL COMPLEMENTARIA. CONTENIDO DEL CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD DE LAS OBRAS.

Se pretende la inscripción de un exceso de cabida que se declara sobre una finca urbana que según el registro tiene 144 metros cuadrados, según el catastro 242 y según un certificado técnico que se acompaña 223 metros cuadrados. La inscripción se pretende hacer sobre la base de título público declarativo más acta de notoriedad complementaria tramitada conforme al art. 209 del RN.

La DGRN dice que "el artículo 298.3 párrafo primero y segundo del Reglamento Hipotecario exige no solo la perfecta identificación de la finca sino también de su exceso de cabida. Solo cumpliéndose con esta doble exigencia podrá conseguirse conforme al párrafo último de ese n.º 3 que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca"

- Con certificado catastral, de técnico, o la mera manifestación del titular, según el exceso sea superior al 20% de la superficie inscrita, inferior al 20 % pero superior al 5%, o menor que el 5%. Este supuesto no es objeto de análisis en la presente resolución, que solo los cita.

- Con los requisitos exigidos por el artículo 298 del Reglamento Hipotecario para una inmatriculación de finca, es decir: título –que habrá de ser traslativo- de declaración del exceso, más el título traslativo previo que refleje el exceso, más el certificado catastral, o, alternativamente al título previo, Acta de Notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, que antes de la reforma del RN de Febrero de 2007 no exigía citación a colindantes y publicación de edictos. La notoriedad ha de ir referida no solo a la existencia e identificación del exceso, sino también a la adquisición de la finca con la superficie que se pretende inscribir por el anterior titular. Este es el caso propio de la resolución, que resuelve que en el caso examinado el acta de notoriedad no deja suficientemente acreditada la superficie de la finca y no justifica la adquisición de la finca con la superficie que se pretende inscribir por el anterior titular.

- Por la vía prevista en el artículo 53 de la Ley 13/96 relativo a la concordancia Catastro-Registro, que es para los casos en que la rectificación de la cabida o el cambio de alguno de los linderos fijos hacen dudar de la identidad de la finca. En este caso, al título declarativo del exceso habrá que acompañar un Acta de Presencia y Notoriedad, con los requisitos exigidos por el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado cuando se declara una obra antigua y se aporta un certificado de antigüedad de la obra, este certificado debe expresar el número total de metros cuadrados construidos, y la superficie de parcela ocupada. R. de 21/09/2007. BOE 20/10/2007.

- EL RÉGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL LEGAL NO PRECISA SER ACREDITADO DOCUMENTALMENTE. Se formaliza una escritura de herencia en la que la viuda e hijos del causante, reconocen que una de las fincas inventariadas se encontraba erróneamente inscrita con carácter ganancial, cuando la había adquirido la viuda para sí, dado que su régimen era el de separación de bienes, legal en Cataluña. Es inscribible este cambio sin necesidad de acreditar documentalmente ese régimen económico matrimonial, por ser legal en Cataluña. R. de 01/10/2007. BOE 23/10/2007.

- Las reducciones de cabida que constan en los asientos registrales por meras manifestaciones de sus titulares -como haber tenido lugar una expropiación parcial- han de ser consideradas menciones cancelables, siendo la verdadera superficie registral la originaria, que resulta de no tener en cuenta dichas menciones. R. de 26/7/2007. BOE 17/8/2007.

- HERENCIA. PARTICIÓN DE HERENCIA DE LOS DOS CONYUGUES POR EL CONTADOR PARTIDOR: Si todos los bienes son gananciales, éste puede partir ambas herencias sin necesidad de liquidar formalmente la sociedad de gananciales; puede también formalizar la división horizontal de un edificio si es precisa para la partición; puede asimismo interpretar el testamento. Y la partición que efectúe es inscribible sin necesidad de aceptación de los herederos o de los legatarios, si bien bajo condición suspensiva de dicha aceptación, la cual habrá de entenderse cumplida por el hecho de que el heredero o legatario realice cualquier acto de disposición. R. de 20/7/2007. BOE 17/8/2007.

- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. SEGURO DECENAL. SUMA ASEGURADA: El importe mínimo del capital asegurado ha de comprender el 100% del coste de ejecución material (incluidos los honorarios profesionales), pero esta cantidad puede ser inferior al valor de la obra nueva, pues éste puede incluir también otros aspectos como el beneficio. R. de 19/7/2007. BOE 7/8/2007.

- Si los requisitos que el RRM exige para la inscripción en el Registro Mercantil constan en documentos incorporados a la escritura, en lugar de en ésta, ello no es obstáculo que impida la inscripción.- R. de 24/7/2007. BOE 7/8/2007.

- HERENCIA.- La aceptación de una herencia por una fundación se entiende hecha siempre a beneficio de inventario, sin necesidad de que en la escritura se haya hecho constar esta circunstancia. En el caso concreto la aceptación fue tácita, pues en la escritura no se emplea la palabra aceptación en ningún momento. R. de 16/7/2007. BOE 3/8/2007.

- PROPIEDAD HORIZONTAL: Segregación de una porción del local destinado a garajes y trasteros; constando ya inscritos varios títulos traslativos de porciones indivisas del referido local, no puede inscribirse la segregación, aunque sea de fecha anterior, sin el consentimiento de los respectivos titulares. R. de 13/6/2007. BOE 7/7/2007.

- El art. 1320 no debe ser aplicable “cuando el acto de gravamen se realiza en escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada”. El notario recurrente es Hector R. Pardo García, de Santiago de Compostela.
"no siendo aplicable el artículo 1320 del Código Civil al supuesto en el que ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que vaya a ser su destino final, una interpretación finalista del precepto legal nos debe llevar a la misma conclusión cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada".
R. de 26/05/2007. BOE 26/6/2007.

- Licencia de obra: no caduca automáticamente, y su caducidad no puede ser apreciada ni por el notario ni por el registrador, sino por las administraciones públicas o los tribunales, pervia audiencia del interesado.- Pero ¡ojo!: ver lo que dice sobre el seguro decenal... en una obra con licencia de 1988, pero que no se empieza a construir hasta el 2002: hace falta seguro decenal. R. de 18/5/2007. BOE 22/6/2007.

- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.- SEGURO DECENAL.- AMPLIACIÓN Y REFORMA DE UN EDIFICIO, CON ELEVACIÓN DE UNA NUEVA PLANTA, SIENDO LA SOLICITUD DE LA LICENCIA DE AMPLIACIÓN POSTERIOR AL 5 DE MAYO DE 2000: Es necesario el seguro decenal, porque se trata de obras que no solo rehabilitan en edificio, sino que alteran la configuración arquitectónica del mismo y producen una variación esencial en su volumetría. R. de 16/4/2007. BOE 1/6/2007.

- PROPIEDAD HORIZONTAL.- DISTINCIÓN ENTRE ACUERDOS QUE TIENEN EL CARACTER DE ACTOS COLECTIVOS que competen a la Junta de propietarios (ej: la desafectación de elementos comunes y ulterior venta de los mismos, la vincualación ob rem de los trasteros a las viviendas como anejos, algunas modificaciones de los estatutoes...) y otros ACTOS QUE REQUIEREN EL CONSENTIMIENTO INDIVIDUALIZADO DE LOS PROPIETARIOS CORRESPONDIENTES que deberá constar en documento pública para que pueda inscribirse (con el consentimiento también, en su caso, de los cónyuges). R. de 19/4/2007. BOE 1/6/2007.

- SEGURO DECENAL. FIN DE OBRA DE PARTE DE UN EDIFICIO. Basta con que el seguro decenal garantice esa parte de edificio que está terminada. R. de 8/5/2007. BOE 15/6/2007.

- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.- SEGURO DECENAL: exoneración en caso de AUTOPROMOTOR INDIVIDUAL, que debe ser interpretado en sentido amplio, incluyendo la "comunidad valenciana". No hace falta el seguro decenal en el caso de que varios propietarios hayan construido para sí mismos en comunidad varias viviendas, si declaran que cada uno de ellos ha construído su propia vivienda para sí mismo y para uso propio. También puede ser considerada como "autopromotor individual" una persona jurídica. R. de 9/5/2007. BOE 19/6/2007.

-DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.- CERTIFICACIÓN DE TÉCNICO SOBRE ANTIGÜEDAD DE UNA CONSTRUCCIÓN, cuyo uso es, al menos en parte, de caracter agrario, expedida por un INGENIERO TÉCTINO AGRÍCOLA y visada por su Colegio: Debe adminitirse y vale para hacer la correspondiente declaración de obra nueva. R. de 22/5/2007. BOE 16/6/2007.

- PROPIEDAD HORIZONTAL.- La autorización contenida en los estatutos para "segregar" no vale para "desvincular un anejor", pues segregación y desvinculación son actos de distinta naturaleza y transcendencia, por lo que para desvincular un anejo no es suficiente con que en los estatutos los propietarios estén facultados para "segregar" sino que será necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios. R. de 26/5/2007. BOE 25/6/2007.

- SOCIEDAD ANÓNIMA.- JUNTA GENERAL.- CÓMPUTO DEL PLAZO DE UN MES previsto en el art. 97 LSA. Si la convocatoria se publica el 29 de mayo... el plazo de un mes termina el 28 de junio a las 24:00, de modo que la Junta puede celebrarse desde la cero horas del día 29 de junio. R. de 31/5/2007. BOE 22/6/2007.

- PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE ESCRITURAS EN EL REGISTRO.- La presentación debe hacerse lo más pronto posible tras la autorización de la escritura, pero ninguna norma dice que no sea válida la presentación efectuada en días posteriores al de la autorización.- El ACUSE DE RECIBO DIGITAL debe contener: identificación del registro, identificación del título presentado (nº de protocolo y nombre del notario), número de entrada, y fecha. Una vez practicado el asiento de presentación, el registrador debe notificarlo en el mismo día o al día siguiente. R. de 4/6/2007. BOE 18/6/2007.

- En relación con el seguro decenal cabe otorgar e inscribir un FIN DE OBRA PARCIAL, relativo a una fase completa, o también uno en el que conste que se han terminado los elementos comunes y una vivienda acreditando la constitución del seguro decenal de dicha vivienda.
     "Se presenta en el Registro un «Acta parcial de fin de obra» en la que se declara haberse terminado, además de los elementos comunes, una de las fincas integrantes del edificio. Se presenta certificación del seguro a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
     El Registrador suspende la inscripción por entender que el seguro debe referirse a la totalidad del edificio, y no solo a la vivienda cuya inscripción se pretende y que del artículo 46 del Reglamento para la inscripción de actos urbanísticos se induce que no cabe la finalización de obra de una vivienda mientras no esté finalizado todo el edificio.
     El interesado recurre.
      El recurso ha de ser estimado. Cuando la legislación aplicable se refiere al seguro del edificio y a la terminación de obra del mismo, se están refiriendo a «quod plerumque accidit», es decir, a lo que ocurre en
la mayoría de los casos, pero ello no impide que existan supuestos –como el presente– en los que puede haberse terminado una vivienda, y ser la misma susceptible de aprovechamiento, sin haberse terminado todo el edificio. En este supuesto, basta con que el seguro garantice la vivienda que se inscribe".
R. de 08/5/2007. BOE 15/6/2007.

- En una SA la convocatoria de la junta tiene que hacerla el Consejo de Administración, y el presidente no tiene facultades para hacerlo. R. de 17/4/2007. BOE 01/6/2007.

- Teniendo licencia de segregación, cabe invertir los términos y segregar el trozo previsto como resto, e incluso dividir la finca al ser un mero problema de mera técnica notarial y registral. R. de 20/03/2007. BOE 21/04/2007.

- Cuando uno de los cónyuges compradores es español y el otro extranjero hay que indicar si el régimen aplicable está sujeto a la ley española (en cuyo caso se habrá de expresar cuál y acreditarlo si es pactado) o sujeto a la ley extranjera, en cuyo caso no es necesario determinarlo. R. de 05/03/2007. BOE 04/04/2007.

- Declaración de obra nueva de vivienda compuesta de sótano y dos plantas, destinada a vivienda unifamiliar: es preciso que en la escritura se declare expresamente que se destina a uso propio para que no sea necesario el seguro decenal. Aunque en la licencia no figure el sótano, si el certificado técnico lo incluye y dice que la obra se ajusta a la licencia puede inscribirse. R. de 10/06/2005. BOE de 9/9/2005.

- En caso de separación judicial, soltería, viudez o divorcio no se aplica el art. 1320 del CC y no es necesario manifestar que el piso no es vivienda habitual de la familia para poder enajenarlo o hipotecarlo. En cambio en caso de separación de hecho si que se aplica el 1320 y es necesario hacer la manifestación de que si es o no la vivienda habitual, y en caso de que lo sea debe consentir el cónyuge para enajenarla o hipotecarla. R. de 17 de mayo de 2005. BOE de 6/8/2005

- La declaración de obra nueva y la división horizontal puede hacerlas el nudopropietario, sin que tenga que comparecer el usufructuario. No pueden ser fincas independientes trozos de terreno en los que no hay nada edificado. R. de 21/11/2002. BOE de 28/12/2002.

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